LoquettoCalcul de capacité d'emprunt
Estimez ce qu'un acquéreur peut emprunter et le prix du bien qu'il peut viser, apport et frais de notaire compris.
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Hypothèses et conventions de calcul
- Revenus retenus = revenus nets de l'emprunteur 1 + du co-emprunteur, par mois. Une saisie annuelle est divisée par 12.
- Mensualité maximale = revenus retenus × taux d'endettement cible − charges de crédit existantes. Si vous saisissez une mensualité cible, elle remplace ce calcul.
- La mensualité maximale inclut l'assurance.
- Prêt mensualisé à amortissement constant, taux annuel nominal proportionnel (taux mensuel = taux annuel ÷ 12).
- Assurance calculée sur le capital initial (cotisation constante).
- Le capital est arrondi à l'euro inférieur : la mensualité obtenue ne dépasse jamais le maximum.
- Prix du bien accessible = (capital + apport − frais de garantie) ÷ (1 + frais de notaire). Frais de notaire estimés en % du prix (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf), garantie en % du capital (environ 1 %) : ajustez selon le dossier, ou calculez-les précisément avec l'outil Frais de notaire. Frais de dossier non inclus.
- Tableau par durée : même mensualité maximale, même taux et même assurance pour chaque durée. En pratique, le taux proposé augmente avec la durée.
- Norme HCSF : durée de 25 ans maximum (27 ans pour un logement neuf ou des travaux avec différé d'amortissement de 2 ans au plus) et taux d'endettement de 35 % maximum assurance incluse, avec une marge de dérogation pour les établissements.
- TAEG estimé : taux actuariel égalisant le montant reçu (capital − frais payés à la signature) et les échéances, assurance incluse ; il intègre les frais saisis (dossier, garantie) mais pas les autres frais du TAEG réglementaire (frais de compte, d'évaluation du bien…). Comparé au taux d'usure de la Banque de France du trimestre en cours.
- Capacité indicative : une banque examine aussi l'apport, l'épargne, la stabilité des revenus et le projet.
Comment ça marche
- 1Saisissez les revenus nets de l'acquéreur (avec co-emprunteur si besoin) et ses mensualités de crédit en cours.
- 2Renseignez le taux, la durée et l'assurance du prêt envisagé, puis l'apport et le type de bien (facultatif).
- 3Lisez le capital empruntable, le prix du bien accessible et le capital selon la durée, puis exportez le résumé en PDF.
Questions fréquentes
À quoi sert ce calcul en découverte acquéreur ?
À vérifier qu'un projet tient avant les visites : le capital empruntable et le prix accessible évitent de présenter des biens hors budget.
Comment la capacité est-elle calculée ?
Mensualité maximale = revenus × taux d'endettement cible − mensualités en cours ; le capital en est déduit à partir du taux, de la durée et de l'assurance.
L'apport est-il inclus ?
Le capital empruntable n'inclut pas l'apport. Le budget d'achat l'ajoute : prix du bien accessible = (capital + apport − frais de garantie) ÷ (1 + frais de notaire).
Quels frais de notaire sont retenus ?
Environ 7,5 % du prix dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf, modifiables. Pour un chiffre précis selon le département, utilisez l'outil Frais de notaire ; pour un budget complet avec vos honoraires, l'outil Budget d'achat de l'acquéreur.
Que dit la norme HCSF ?
Taux d'endettement de 35 % maximum assurance incluse et durée de 25 ans maximum (27 ans pour un logement neuf ou des travaux avec différé). L'outil signale un dépassement sans bloquer le calcul.
Est-ce un accord de financement ?
Non, c'est une estimation indicative : la banque étudie aussi l'apport, l'épargne et la stabilité des revenus de l'acquéreur.