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Calculer la surface Carrez et la surface habitable

Pièce par pièce, surface Carrez et surface habitable, parties sous 1,80 m exclues, et écart avec la surface indiquée dans l'acte.

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Pièces

Comptée en Carrez, comptée en surface habitable.

Sous les rampants, par exemple.

Comptée en Carrez, comptée en surface habitable.

Sous les rampants, par exemple.

Vérifier l'acte (facultatif)

Dans le compromis ou l'acte.

Pour estimer la baisse de prix.

Saisissez la surface au sol de chaque pièce pour obtenir la surface Carrez et la surface habitable.

Hypothèses et conventions de calcul
  • Pour chaque pièce, saisissez la surface au sol mesurée entre les murs : murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres sont déjà déduits.
  • La partie d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m est saisie à part et n'est jamais comptée.
  • Comptées en Carrez et en surface habitable : pièces du logement (séjour, chambres, cuisine, salle d'eau, couloirs, placards) et combles aménagés.
  • Comptés en Carrez seulement : véranda, combles non aménagés, sous-sol et remise, s'ils sont clos, couverts et compris dans le lot. La surface habitable les exclut.
  • Jamais comptés : cave, garage, emplacement de stationnement, balcon, terrasse, loggia ouverte.
  • Un lot de moins de 8 m² n'a pas de surface Carrez.
  • Vérification de l'acte : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface indiquée, la baisse de prix est proportionnelle : prix × (surface indiquée − surface mesurée) ÷ surface indiquée. Un excédent ne donne lieu à aucun supplément.
Règles appliquées et sources
  • Surface Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne comptent pas (décret n° 67-223, art. 4-1).
  • Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte (décret n° 67-223, art. 4-2).
  • Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une baisse du prix proportionnelle à la moindre mesure, demandée dans l'année qui suit l'acte authentique. Un excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. Caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas concernés (loi du 10 juillet 1965, art. 46).
  • Surface habitable : surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures ; sans les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et autres dépendances, ni les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m (CCH, art. R156-1).

Sources :

Règles vérifiées le 6 novembre 2026.

Comment ça marche

  1. 1Ajoutez chaque pièce avec son type et sa surface au sol mesurée entre les murs.
  2. 2Indiquez pour chaque pièce la partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
  3. 3Si besoin, saisissez la surface indiquée dans l'acte et le prix pour vérifier l'écart.
  4. 4Exportez le PDF ou sauvegardez le métré dans le dossier du bien.

Questions fréquentes

Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?

La surface Carrez est celle d'un lot de copropriété, obligatoire dans l'avant-contrat et l'acte de vente : elle compte les locaux clos et couverts, véranda et combles compris. La surface habitable, utilisée pour le bail, exclut en plus les vérandas, combles non aménagés, sous-sols et remises. Dans les deux cas, les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas.

Le résultat peut-il remplacer le mesurage du diagnostiqueur ?

Non. Le mesurage qui engage le vendeur ou le bailleur reste celui du diagnostiqueur ou du géomètre. L'outil sert à préparer une estimation ou à vérifier un métré avant de le reprendre dans une annonce.

Que se passe-t-il si la surface Carrez réelle est plus petite que celle de l'acte ?

Si elle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à la surface indiquée, l'acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte authentique (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Une surface plus grande ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Les caves, garages et balcons sont-ils comptés ?

Non, ni en Carrez ni en surface habitable. Un lot de moins de 8 m², comme une chambre de service, n'a pas de surface Carrez.

Mes mesures sont-elles envoyées sur un serveur ?

Non. Le calcul est fait dans votre navigateur. Rien n'est conservé sauf si vous sauvegardez le métré dans votre espace.

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Guide

Surface Carrez et surface habitable : ce qui compte, ce qui ne compte pas

Mis à jour le · Équipe Loquetto

La surface Carrez d'un lot de copropriété est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur. La surface habitable part de la même mesure mais exclut en plus combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas.

Information générale à jour au 7 novembre 2026, sans valeur de conseil juridique. Pour un cas particulier, vérifiez les textes cités ou consultez un professionnel du droit.

Ce que chaque surface prend en compte

Règles appliquées par l'outil : décret n° 67-223, art. 4-1 ; loi du 10 juillet 1965, art. 46 ; CCH, art. R156-1.
Partie du logementCarrezHabitable
Pièces du logement, combles aménagésOuiOui
VérandaOuiNon
Combles non aménagés, sous-sol, remise (clos et couverts)OuiNon
Cave, garage, emplacement de stationnementNonNon
Balcon, terrasse, loggia ouverteNonNon
Partie de moins de 1,80 m de hauteurNonNon

La surface Carrez retient les planchers des locaux clos et couverts : c'est pourquoi l'outil y compte une véranda ou un sous-sol fermé, que la surface habitable exclut expressément. L'obligation de mentionner la superficie ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement (art. 46). Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte (art. 4-2).

Exemple de mesure

Calcul de l'outil, surfaces mesurées à l'intérieur des murs.
PartieSurface au solCarrezHabitable
Pièces (dont 2,10 m² sous 1,80 m)50,40 m²48,30 m²48,30 m²
Véranda7,50 m²7,50 m²0 m²
Cave6,00 m²0 m²0 m²
Balcon4,00 m²0 m²0 m²
Total67,90 m²55,80 m²48,30 m²

Erreur de surface Carrez à la vente

Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Un excédent de surface ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Diminution du prix = prix × (surface indiquée − surface réelle) ÷ surface indiquée

Avec 60 m² indiqués et 55,80 m² mesurés, l'écart est de 4,20 m², soit 7 % : il dépasse le vingtième (3 m²). Sur un prix de 300 000 €, la diminution est de 21 000 €.

Sources