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Plus-value immobilière : calcul, abattements pour durée de détention et taxation
Mis à jour le · Équipe Loquetto
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, chacun corrigé des frais admis. Elle est réduite d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, puis imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est exonérée.
Information générale à jour au 7 novembre 2026, sans valeur de conseil fiscal. Le calcul définitif est fait par le notaire au moment de la vente.
Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = (prix de vente − frais de vente) − (prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux)
- Frais d'acquisition d'un bien acheté : montant réel sur justificatifs, ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais réels sont retenus.
- Travaux : montant réel sur justificatifs (travaux réalisés par une entreprise), ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien bâti est vendu plus de cinq ans après son acquisition. Le forfait ne s'applique pas aux terrains nus.
- Durée de détention : comptée par périodes de douze mois, de la date d'acquisition (l'acte d'achat, ou la donation ou le décès pour un bien reçu) à la date de la vente.
Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Taux : impôt sur le revenu de 19 % (CGI, art. 200 B) et prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de la CSG à 10,6 % sur les revenus du capital ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent à 9,2 % de CSG (CSS, art. L136-8, IV).
Exemple : appartement acheté 200 000 € en 2012, vendu 320 000 € en 2026
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition + forfaits 7,5 % (15 000 €) et 15 % (30 000 €) | 245 000,00 € |
| Plus-value brute : 320 000 − 245 000 | 75 000,00 € |
| Détention du 15 juin 2012 au 20 juin 2026 | 14 années pleines |
| Abattement impôt sur le revenu : 9 × 6 % | 54 % |
| Base impôt sur le revenu | 34 500,00 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 555,00 € |
| Abattement prélèvements sociaux : 9 × 1,65 % | 14,85 % |
| Base prélèvements sociaux | 63 862,50 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 10 984,35 € |
| Total | 17 539,35 € |
Taxe sur les plus-values élevées et exonérations
- Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, hors terrains à bâtir. Le taux s'applique à toute la plus-value, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Exemple du BOFiP : 103 400 € donnent (3 % × 103 400) − (110 000 − 103 400) × 1/10 = 2 442 €. Le seuil s'apprécie par cédant.
- Exonérées : la résidence principale du vendeur au jour de la vente, et une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. Pour un bien en indivision, ce seuil s'apprécie pour chaque quote-part (CGI, art. 150 U, II, 6°). D'autres cas existent, non traités par l'outil.
- Le notaire calcule la plus-value, dépose la déclaration n° 2048-IMM-SD et verse l'impôt lors du dépôt de cette déclaration, avant l'enregistrement de la vente.
Sources
- Plus-value immobilière, fiche F10864 (service-public.gouv.fr)
- Code général des impôts, article 150 U (Légifrance)
- Code général des impôts, article 200 B (Légifrance)
- Code de la sécurité sociale, article L136-8 (Légifrance)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattement pour durée de détention
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : frais d'acquisition et travaux
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values immobilières élevées